Классификация ипотечного кредита
Однако следует иметь в виду, что при таком подходе к построению графика погашения кредита для банка усиливается риск не возврата кредита. Поскольку возврат основной суммы относится на конец срока, велика вероятность того, что за это время по тем или иным причинам финансовое положение заемщика изменится в худшую сторону. Кроме того, негативное влияние могут оказать существующий риск не ликвидности залога, а также вероятность снижения цен на недвижимость.
Возрастает и риск ликвидности, так как основная сумма долга возвращается только в конце срока и банк не имеет возможности регулярно пополнять свою ресурсную базу в виде платежей по основной сумме долга кредита.
Кредиты с увеличением платежей: ипотека с ростом платежей — рассчитывается на основе стандартного ипотечного кредита и предполагает осуществление заемщиком в течение установленного периода переменных платежей по кредиту. Как правило, в первые 2-5 лет производятся постепенно растущие платежи по кредиту: первый платеж небольшой, потом его размер увеличивается постоянными темпами. В этот период происходит отрицательная амортизация кредита, то есть основная сумма долга увеличивается. На определенном этапе, предусмотренном кредитным договором, начинаются обычные аннуитетные платежи.
Данный инструмент может быть применен в том случае, если по критерию платежеспособности потенциальный заемщик не соответствует требованиям, предъявляемым при получении стандартного кредита, но есть вероятность, что в будущем его доходы вырастут (к примеру, это молодой перспективный специалист с постоянно растущими доходами, как было впервые предусмотрено в 1977 году программой Федеральной жилищной администрации США).
Проценты и срок кредита при расчете соответствуют устанавливаемым при обычном стандартном кредите. Так как первые платежи меньше, чем при стандартной ипотеке, то суммы месячных платежей недостаточно для погашения задолженности по процентным платежам. В результате происходит негативная амортизация, то есть невыплаченная часть процентов накапливается как основная сумма долга (такой платежный режим может действовать в течение, например, первых 2—5 лет). В последующие месяцы ежемесячные платежи растут в соответствии с выбранным планом погашения кредита до тех пор, пока платеж не будет соответствовать платежу по стандартной ипотеке, обеспечивающему полную амортизацию кредита к концу установленного договором срока. Негативная амортизация прекращается, но платежи продолжают расти, пока не достигнут уровня аннуитетного постоянного платежа, при котором обеспечивается полная амортизация кредита за оставшийся срок. После этого момента до конца кредитного периода заемщик платит равные ежемесячные платежи.
Такая схема при правильном прогнозе роста доходов заемщика позволит сделать кредит более доступным. В то же время, если прогноз не оправдается, повысится кредитный риск не возврата кредита.
Кредит с гибким графиком платежей - это разновидность ипотеки с ростом платежей. Кредитным договором задается последовательность размеров платежей, предусматривающая рост величины взносов через определенные интервалы времени. В первые годы кредитного срока ежемесячные суммы платежей по данному кредиту меньше, чем по стандартному кредиту. Как правило, заемщик вносит платежи в размере не ниже суммы начисленных процентов, что бы не происходило негативной амортизации. В дальнейшем размеры платежей возрастают, и график платежей по кредиту строится таким образом, чтобы к концу установленного срока произошла полная амортизаия кредита. Ипотека с залоговым счетом. Предполагается, что заемщик открывает в банке специальный залоговый счет, на который он сам или третья сторона (к примеру, предприятие, на котором работает заемщик) вносит определенную сумму. При этом происходит совмещение стандартной ипотеки для кредитора и ипотеки с ростом платежей для заемщика. В начале кредитного срока заемщик платит по кредиту суммы меньшие, чем он должен платить, исходя из графика платежей по стандартному кредиту. Однако в отличие от ипотеки с постоянно растущими платежами не возникает отрицательной амортизации кредита, поскольку недостающую сумму банк списывает с залогового счета. Этот инструмент позволяет сократить расходы заемщика в первые месяцы и повысить доступность кредита, а также содержит дополнительное обеспечение для банка своевременности осуществления платежей по кредиту.