Классификация ипотечного кредита

Ипотечным является кредит, предоставляемый в денежной форме или в форме ипотечных облигаций под залог объекта недвижимости с целью покупки (строительства) данной недвижимости. Таким образом, приобретаемый объект становится объектом залога. Сущность ипотечного кредита состоит не просто в предоставлении недвижимости в качестве обеспечения (в этом случае мы можем говорить о данном виде кредита просто как о кредите под залог), а в его целевом использовании – приобретении или строительстве недвижимости.

Исходя из определения ипотечного кредита и ряда его особенностей, можно выделить следующие его специфические черты:

- Требования кредитора обеспечены недвижимым имуществом;

- Ипотека возникает только тогда, когда залогодатель обладает предметом ипотеки на правах частной собственности;

- Ипотека носит долгосрочный характер;

- Выдаваемая ссуда значительна по сумме;

- Ссуда под недвижимость выдается в размере значительно меньшем, чем рыночная стоимость объекта ипотеки, как правило, 30 – 80 % (остальная часть идет на покрытие судебных издержек и других расходов кредитора, связанных с продажей, реализацией объекта ипотеки в случае, если требование не будет выполнено);

- Сам залог (заложенная недвижимость) остается в руках должника до окончания срока кредитного договора.

В настоящее время большой удельный вес занимает кредит на жилищное строительство. В связи с этим появилось понятие «жилищный ипотечный кредит» - денежные средства, предоставленные заемщику по кредитному договору на приобретение жилья, который обеспечивается договором об ипотеке приобретаемого жилья. Более того, именно жилищный ипотечный кредит ассоциируется у большинства российских граждан с ипотечным кредитом. Однако, между этими понятиями существует целый ряд отличий:

Во – первых, это использование кредита. Классический ипотечный кредит в основном связан с производительным использованием кредитных ресурсов, направляемых на развитие сельского хозяйства. Жилищный ипотечный кредит предполагает использование кредита на потребительские цели. В отличие от других видов кредитования жилищный ипотечный кредит может быть предоставлен только для приобретения жилья.

Во – вторых, это источник погашения кредита. При производительном использовании ипотечного кредита источником его погашения является прибыль, полученная от использования заложенного имущества. Погашение кредита на покупку жилья происходит за счет личных доходов заемщика или членов его семьи. Поэтому кредитора в данном случае прежде всего интересует личность заемщика, его кредито – и платежеспособность и лишь потом стоимость и качество закладываемого имущества.

В - третьих, при классической ипотеке объект залога всегда изначально находится в собственности должника. При получении жилищного ипотечного кредита заемщик, как правило, закладывает свою «будущую» собственность, так как он войдет во владение квартирой только после ее покупки. И, наконец, при жилищном ипотечном кредитовании отсутствует возможность получения дополнительных ипотечных ссуд под залог того же имущества (вторая, третья ипотека).

В то же время ипотечный жилищный кредит сохранил в себе основные черты ипотечного кредита. Прежде всего то, что обеспечением кредита является недвижимое имущество, которое остается во владении и пользовании должника. Для ипотеки жилья применимы также принципы классической ипотеки. Все это дает основания причислить жилищный ипотечный кредит к классическому ипотечному кредиту, но не приравнивать однозначно эти два понятия.

Виды ипотечных кредитов представлены в табл. 1.1

Таблица 1.1 Классификация ипотечных кредитов по основным признакам