Классификация ипотечного кредита
где Рt — баланс долга на конец t-го периода;
R — размер ежемесячного взноса;
t — оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;
r — процентная ставка по кредиту за месяц.
Размер ежемесячного платежа по кредиту зависит от срока кредита и величины процентной ставки. Если исходить из того, что процентная ставка по кредиту в значительной степени определяется стоимостью привлеченных ресурсов и является величиной заданной, то размер ежемесячного платежа по кредиту может существенно меняться в зависимости от срока кредитования.
Положительными характеристиками стандартного ипотечного кредита являются: возможность равномерно распределить нагрузку на заемщика по возврату кредита в течение всего кредитного срока, что несколько смягчает кредитный риск; возможность для заемщиков осуществлять ежемесячные равные платежи; простота; возможность организовать прогнозируемый равномерный денежный поток поступлений в банк.
В то же время стандартный ипотечный кредит, предполагающий применение фиксированной ставки процента, приемлем только в условиях относительно низкой инфляции и незначительно меняющейся стоимости финансовых ресурсов. При высокой инфляции неизменность процентной ставки приведет к реальному снижению эффективности данного кредита для банка, так как процентные платежи не будут соответствовать реальной стоимости ресурсов на рынке и, следовательно, не смогут обеспечить кредитору реальную прибыль.
Вторая группа кредитов
— ипотечные кредиты с переменными выплатами. Среди них можно выделить кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты, по которым фиксируются правила изменения платежей.
К кредитам с определяемыми при заключении кредитного договора размерами платежей относятся кредиты с фиксированной выплатой основной суммы («пружинные» кредиты), «шаровые» кредиты, кредиты с ростом платежей, кредиты с гибким графиком платежей, кредиты с залоговым счетом, кредиты с обратным аннуитетом.
«Пружинные» кредиты» - эти кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга получили в России наибольшее распространение среди кредитов с определяемыми при заключении кредитного договора размерами платежей. Механизм погашения кредита и уплаты процента за его использование предполагает осуществление фиксированных равновеликих, как правило ежемесячных, платежей в счет погашения основного долга и начисление и выплату процентов на оставшуюся часть долга. Таким образом, для такого кредитного инструмента характерны изменяемые (уменьшающиеся) по месяцам платежи. Платежей по кредиту: в первые месяцы эти платежи — наибольшие по величине за счет значительных сумм процентных выплат, по мере сокращения баланса основного долга (задолженности по кредиту) величина платежа уменьшается. Такого рода кредиты также широко используются банками в практике потребительского кредитования. Разновидностью «пружинных» кредитов являются кредиты, по которым выплатам в счет погашения основного долга предшествует внесение в течение нескольких месяцев только процентных платежей, после чего осуществляются равные платежи в счет долга и процентные платежи, начисляемые на непогашенный остаток долга.
«Шаровые» кредиты» - по-другому эти кредиты называются кредитами с «шаровым» платежом. В общем виде они предусматривают крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения долга, обычно в конце кредитного периода. Этот инструмент получил распространение прежде всего при кредитовании семей, относительно часто меняющих место жительства (продающих жилье) либо рассчитывающих получить единовременно большую денежную сумму, которая может быть направлена на одномоментное погашение долга. Обычно такие кредиты выдаются на короткий срок. Данный кредитный инструмент позволяет уменьшить ежемесячные платежи заемщика по возврату кредита (заемщики оплачивают лишь процент за пользование кредитом), снизить требуемый уровень платежеспособности заемщика. В конечном счете «шаровые» кредиты расширяют базу ипотечного кредитования, поскольку для некоторых заемщиков такая форма кредитования весьма удобна.