Классификация ипотечного кредита

В различных странах классификация кредитов по срокам различна. В США к краткосрочным относятся кредиты до 1 года, к среднесрочным – 1-10 лет, к долгосрочным – более 10 лет. В Великобритании краткосрочными считаются кредиты до 3 лет, среднесрочными – 1-10 лет, к долгосрочным – свыше 10 лет.6 Россия еще не имеет опыта долгосрочного кредитования, поэтому к последнему здесь относят кредиты со сроком свыше 3 лет, к среднесрочным – 1-3 года, а кредиты до 1 года являются краткосрочными.

Рассмотрим более подробно классификацию кредитов в зависимости от процентной ставки. К ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой относятся:

Первая группа кредитов

Основными характеристиками наиболее распространенного стандартного ипотечного кредита являются:

1) установление фиксированной процентной ставки по кредиту на весь срок кредита;

2) такая организация денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов и рассчитываются по формуле аннуитетных платежей.

Такой кредит называется стандартным кредитом с фиксированной процентной ставкой, или аннуитетным ипотечным кредитом. Срочный аннуитет — это денежный поток с равными поступлениями, осуществляемыми через равные промежутки времени в течение ограниченного срока. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов. В основе подхода к расчетам лежит понятие современной стоимости потока платежей. Экономический смысл приведения (дисконтирования) разновременных платежей заключается в приведении к сопоставимому виду денежных поступлений различных временных периодов. Современная стоимость потока платежей эквивалентна в финансовом смысле всем платежам, которые охватывает денежный поток. Коэффициент дисконтирования, применяемый при этом, показывает, какой процент возврата хочет иметь инвестор на инвестируемый капитал, то есть позволяет оценить будущие денежные поступления с позиций текущего момента. Таким образом, платеж по ипотечному кредиту определяется с учетом коэффициента дисконтирования, позволяющего рассчитать современную (приведенную) стоимость потока платежей.

Платежи по стандартному кредиту осуществляются ежемесячно равными суммами (в номинальном выражении). Платеж по кредиту состоит из двух частей: платы, вносимой в счет погашения основного долга, и платы, вносимой в счет погашения процентов. Платежи рассчитываются таким образом, что в течение кредитного срока полностью погашается задолженность по основному долгу, то есть происходит полная амортизация кредита. Поэтому для стандартных кредитов применяется также название самоамортизирующиеся кредиты. В начале кредитного периода значительную долю в платежах занимают процентные платежи, по мере приближения к концу срока кредитования — платежи в счет погашения основного долга.

Для расчета размера платежей по кредиту применяется следующая формула

где R — размер месячного платежа по кредиту;

Р — сумма ипотечного кредита;

n — общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);

r — процентная ставка по кредиту за месяц (десятичная дробь).

Принципы определения современной стоимости денежного потока, о которых говорилось выше, лежат в основе понимания экономического смысла данной формулы, который заключается в оценке современной стоимости платежей по ипотечному кредиту с применением дисконтного множителя (определяемого по установленной процентной ставке), то есть оценке будущих платежей по кредиту с позиций текущего момента — момента предоставления кредита. Расчет месячных периодических платежей по данной формуле позволяет обеспечить доходность ипотечного кредита для банка на протяжении всего кредитного срока, а также возврат кредитных средств с установленными процентами.

Для расчета баланса основной суммы долга по кредиту на любой месяц кредитного срока может быть использована следующая формула: