Сущность, основные понятия и специфические черты ипотеки
Залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, однако для залога недвижимого имущества лицом, которому оно принадлежит на праве хозяйственного ведения, необходимо согласие собственника этого имущества.
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Должны быть указаны идентификационные признаки предмета ипотеки (при ипотеке земельного участка к договору должна быть приложена копия чертежа границ этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству); его оценочная стоимость, причем оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены; право, в силу которого закладываемое имущество принадлежит залогодателю; орган государственной регистрации, зарегистрировавший это право, и другие сведения. Договор об ипотеке (а также последующие существенные изменения и дополнения к нему) заключается в письменной форме и во всех случаях подлежит нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Несоблюдение указанных требований влечет недействительность (ничтожность) договора об ипотеке. Договор об ипотеке должен обязательно заключаться в форме, предусмотренной российским законодательством, независимо от того, заключен он в России или за ее пределами.
Залоговая стоимость имущества составляет обычно 70% от его рыночной стоимости, поэтому ипотекой одной и той же вещи может быть обеспечено несколько обязательств (в пределах стоимости этой вещи). Для этого законом предусмотрена возможность последующего залога (перезалога) вещи. В случае перезалога требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества после удовлетворения требований предшествующих залогодержателей. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке, причем залогодатель обязан письменно сообщать каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих ипотеках данного имущества, а также о других правах третьих лиц на предмет ипотеки. Досрочное исполнение обязательства, обеспеченного ипотекой, возможно по инициативе как должника, так и кредитора. Особенности для обоих предусмотрены законом. Установлены две группы оснований для досрочного исполнения обязательства по инициативе кредитора-залогодержателя: одна группа связана с исчезновением предмета ипотеки, вторая - с нарушением залогодателем обязательств по обеспечению сохранности заложенного имущества, нарушением им правил о распоряжении заложенным имуществом и правил о последующем залоге. Вторая группа оснований дает залогодержателю не только право требовать досрочного исполнения обязательств, но и право при неисполнении требования обратить взыскание на предмет ипотеки, хотя сроки для предъявления такого рода требований законом могут быть ограничены.
Специфическими чертами ипотеки являются:
Во – первых, ипотека, как и всякий залог, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда, рассрочки платежа при заключении соответствующего договора купли – продажи и т.д. Следовательно, ипотека зависит от этого основного обязательства, так как вне его она теряет смысл.
Во – вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.
В- третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем, фактическим владельцем этого имущества.
В – четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, которая также подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Под закладной понимают контракт, согласно которому одна сторона принимает право собственности (владения) на недвижимость от другой стороны в качестве обеспечения возврата долга с таким условием, что после погашения долга собственность (владение) возвращается должнику. Таким образом, закладная - это юридический документ, подтверждающий что в качестве обеспечения кредита выступает конкретный объект недвижимости.