Сущность, основные понятия и специфические черты ипотеки
Слово «ипотека» - греческого происхождения. Понятие «ипотека» впервые было введено в Афинах Солоном в начале VI в. до н.э.[1] и в буквальном смысле обозначало столб, установленный на территории имения должника, с надписью о характере и размере долга. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. В Римской империи в I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам, а в период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками и иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.
В истории ипотеки довольно типична конструкция, когда имущество передавалось во владение кредитора, а уплатой долга фактически выкупалось должником обратно. Это - древнейшая форма залога, имевшая ряд разновидностей. Так, например, в Древнем Риме существовали сперва фидуция (fiducia – от лат. «сделка на доверии, доверительная сделка»), затем пигнус (pignus – от лат. «неформальный залог») - формы более ранние, чем ипотека. При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования. Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.
Ипотека (hypotheca), как форма залога без передачи права владения вещью, стала наиболее совершенной в римском праве формой залога. Ипотека служила обеспечением исполнения основного требования. Уже тогда ипотека приобрела характер принудительной меры, направленной на исполнение обязательства в надлежащем виде, она давала кредитору приоритетное перед другими право удовлетворения своего требования.
Таким образом, ипотека является наиболее древней формой залога, многие черты которой были заложены уже в Древней Греции и Древнем Риме и сохранились до нашего времени.
В.И. Даль в «Толковом словаре живого великорусского языка» определяет ипотеку как залог, ручительство, поручительство, залогом обеспеченное. Советский Энциклопедический словарь дает следующее определение: «Ипотека – залог недвижимости (земли, строений) с целью получения долгосрочной ссуды». Другое определение этого понятия мы находим в Законе РФ «О залоге»[2]: «Ипотека – залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с земельным участком или правом пользования им».
Сегодня в России под ипотекой понимается залог недвижимого имущества. Недвижимость как предмет залога (ипотеки) подразделяется на имущество, которое может являться предметом залога, и имущество, ипотека на которое не допускается. Имущество при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, может являться предметом залога. Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, в качестве предмета ипотеки может выступать любое недвижимое имущество, которое может находиться в гражданском обороте и имеется возможность его отчуждения.
Ипотека относится к виду залога с оставлением заложенного имущества у залогодателя. Перечень недвижимых вещей, способных быть предметом ипотеки, дан в ч.1 ст.130 ГК РФ.[3] Он не является исчерпывающим. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимому имуществу ГК относит также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Права на это имущество должны быть зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав. Предметом ипотеки не может быть имущество, изъятое из оборота. Не допускается ипотека участков недр, особо охраняемых природных территорий, имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке запрещена приватизация. Законом также может быть запрещена или ограничена ипотека отдельных видов имущества.