Оценка заемщика в рамках ипотечного кредитования в АК СБ РФ

Для оценки заемщика АК СБ РФ (ОАО) применим балльную оценку

- один из вариантов оценки кредитоспособности индивидуального клиента, основанный на методике социологического опроса.

Минимальная сумма баллов для автоматической выдачи ссуды — 200. Сумма баллов для юридической оценки 150—195. Сумма баллов для автоматического отказа в выдаче ссуды — менее 150

На основе «Руководства по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов», разработанного в 2000 году Инвестиционным фондом «США — Россия», способности заемщика выплачивать ипотечный кредит АК СБ РФ (ОАО) оценивает доходы заемщика на основе четырех коэффициентов:

1. Отношение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту (платеж за счет погашения основного долга и уплаты процентов ежемесячный аннуитетный платеж) заемщика к доходам за тот же период:

Платеж/Доход, или П/Д.

2. Отношение ежемесячных жилищных расходов заемщика по приобретаемому имуществу, перечисленных в «Заявлении-анкете на ипотечный кредит», к ежемесячным доходам:

Жилищные расходы/Доход, или Ж/Д.

3. Отношение ежемесячных обязательств заемщика, в которые ежемесячные жилищные расходы входят только в части аннуитетного платежа по кредиту (без учета страховых и налоговых платежей, а также расходов по техническому обслуживанию и других регулярных выплат по приобретаемому жилью) к доходу заемщика за тот же период:

Обязательства I/Доход, или 01/Д.

4. Отношение общих ежемесячных обязательств к доходу заемщика за тот же период:

Обязательства 2/Доход, или 02/Д.

По коэффициентам П/Д и 01/Д устанавливаются максимальные значения, выраженные в процентах. Коэффициенты Ж/Д и 02/Д рассчитываются для справочных целей и не влияют на результаты андеррайтинга заемщика. Банк должен обеспечить андеррайтинг по кредиту в соответствии с указанными стандартами.

Коэффициент П/Д показывает отношение ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, включающих только платежи в отчет погашения основного долга и уплаты процентов, к среднемесячным доходам заемщика и созаемщика, и равен отношению ежемесячного аннуитетного платежа по ипотечному кредиту к ежемесячным совокупным чистым доходам заемщика и созаемщика с вычетом удержаний по подоходному налогу и взносов в Пенсионный фонд.

Этот коэффициент определяет предельно допустимую долю расходов по ипотечному кредиту (в части платежей по основному долгу и процентам) в совокупных доходах заемщика, исходя из устанавливаемых банком критериев. Превышение этого коэффициента говорит о повышенном риске при предоставлении жилищного ипотечного кредита с точки зрения способности заемщика своевременно погашать кредит.

В соответствии с требованиями Инвестиционного Фонда «США—Россия», коэффициент П/Д должен составлять не более 35%. Для категории заемщиков с чистым доходом от 900 долл. до 2100 долл. ( в рублевом эквиваленте – от 22500 руб.до 52500 руб. (курс долл. принят 25 руб/долл)в месяц) допускается применение увеличенного на 5% значения коэффициента П/Д. Оценка платежеспособности заемщика и созаемщика, а также расчет значения коэффициента П/Д производится с помощью программного продукта «Анализ платежеспособности заемщика».

Справочный коэффициент Ж/Д показывает отношение общих ежемесячных платежей по жилищному ипотечному кредиту (включающих, помимо аннуитетного платежа по кредиту, другие обязательные расходы по приобретаемому жилью) к среднемесячным доходам заемщика и созаемщика и равен отношению общих ежемесячных жилищных расходов заемщика, по приобретаемому имуществу, а именно:

a платеж в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту (ежемесячный аннуитетный платеж);

a платеж по налогу на приобретаемое недвижимое имущество;

a ежемесячный платеж по страхованию недвижимого имущества, находящегося в залоге;

a ежемесячный платеж по страхованию жизни и трудоспособности заемщика (созаемщика);