Понятие и сущность ипотечного кредитования
Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных кредитов показывает, что основное различие в разных странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд. Различными специалистами в России высказываются разнообразные мнения по поводу формирования системы ипотечного жилищного кредитования в России. Одни говорят о необходимости при построении национальной системы ипотечного жилищного кредитования использовать так называемую немецкую модель, основанную на целевых сбережениях (надо отметить, не менее развитую в США - ссудо-сберегательные ассоциации). Источниками кредитных средств выступают в основном счета до востребования и срочные вклады как физических, так и юридических лиц. Средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Другие специалисты высказывают мнение о необходимости создания полноценного вторичного рынка закладных, когда привлечение ресурсов осуществляется на рынке капитала, которое обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов, либо рефинансирование этих кредитов каким-либо иным способом.
Таким образом, вопрос заключается в том, какая из этих систем - жилищные контрактные сбережения или институты вторичного рынка - больше подходит для развития в России с учетом специфических условий, сложившихся в настоящее время в стране.
Каждая система финансирования имеет свои плюсы и минусы. Помимо сравнительных характеристик следует среди недостатков модели сбережений отметить необходимость прохождения сберегательной стадии заемщиком, отвлечение значительных бюджетных средств на премиальные выплаты, неустойчивость ссудо-сберегательной системы в условиях повышения процентных ставок на рынке и сокращения депозитной базы сберегательных учреждений. Проводя общее сравнение можно сказать, что если в основе системы стройсбережений лежит старый принцип кассы взаимопомощи, широко известный и развитый в течение нескольких веков, то модель ипотечных ценных бумаг основывается на развитом финансовом рынке и передовых технологиях финансового инжиниринга.
Модель системы ипотечного кредитования, основанная на ипотечных ценных бумагах и механизме секьюритизации ипотечных активов, в свою очередь подразделяется на одноуровневую и двухуровневую.
Одноуровневая система ипотечного кредитования основана на механизме, когда сам кредитор выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им ипотечных кредитов, привлекая тем самым ресурсы для выдачи новых кредитов. Данная система существует в ряде европейских стран (Германии, Дании). [21, c.74]
Двухуровневая модель помимо первичных кредиторов предполагает наличие специальных компаний-операторов вторичного рынка, основная функция которых на рынке - скупка ипотечных кредитов, формирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на их основе ипотечных ценных бумаг. Основная задача данных компаний - это привлечение более дешевых ресурсов рынка капиталов, чем это могли бы сделать сами первичные кредиторы. Изначально данная задача выполнялось за счет специального статуса этих организаций, обязательства которых гарантировались государством. Сегодня, в условиях бурного роста вторичного рынка ипотек и усложнения структуры рынка, экономия на привлечении финансовых ресурсов обеспечивается уже не только за счет специальных государственных привилегий, но и за счет колоссальных объемов операций этих организаций (возникает эффект экономии на масштабах), четкой специализации и быстрого роста на этой основе профессионализма в области развития передовых финансовых технологий, снижения трансакционных издержек. Двухуровневая система наиболее развита в США, где рынок ипотечных ценных бумаг опережает рынок бумаг корпораций и практически сравнялся по объемам с рынком казначейских обязательств США.