Понятие и сущность ипотечного кредитования

С помощью ипотечного кредитования получает доступ на рынок недвижимости основная часть потенциальных приобретателей недвижимости. В свою очередь, для финансового рынка ипотечное кредитование - способ разрешения вечного противоречия между доходом и риском. Включение в состав финансового портфеля ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, позволяет инвестору сбалансировать свой портфель, уменьшить риски, характерные для корпоративных ценных бумаг.

Из этих предпосылок, по существу, и вытекают основные принципы организации ипотечного кредитования - механизмы ипотечного кредитования должны обеспечивать его конкурентоспособность на финансовом рынке, т. е. необходимую доходность с учетом специфики недвижимости как способа обеспечения обязательств и на рынке потенциальных потребителей недвижимости (заемщиков на рынке ипотечного кредитования).

Ипотечное кредитование способно значительно расширить потребление домохозяйств и увеличить тем самым совокупный спрос в экономике (ниже более подробно анализируется этот вопрос). Однако рост текущего потребления во время взятия ипотечного кредита сопровождается сокращением потребления в процессе погашения кредита. Некоторые экономисты считают покупку жилья актом инвестирования. Например, согласно американским экономистам Макконелу и Брю, "Многоквартирные жилые дома являются инвестиционным товаром, поскольку подобно фабрикам и элеваторам они являются активами, приносящими доход. Другие жилые единицы, которые сдаются внаем, являются инвестиционным товаром по той же причине. Кроме того, жилые дома, занимаемые собственниками, относятся к инвестиционным товарам даже в том случае, если их владелец не сдает их внаем (поскольку они могут быть сданы внаем, с тем чтобы приносить денежный доход)". К инвестиционным товарам относят недвижимость и некоторые российские исследователи. В основе этого вывода - особое место на рынке такого товара, как жилая недвижимость, выступающего и как предмет инвестиций, и как источник удовлетворения потребностей. Любую покупку квартиры можно определить, с одной стороны, как акт потребления самого дорого в бюджете домашнего хозяйства товара в целях удовлетворения жилищной потребности, с другой стороны, любая квартира, даже приобретенная изначально для проживания покупателя в любой момент по желанию собственника, может стать источником рентного дохода. [15, с.133]

Спрос на ипотечные кредиты обладает определенной эластичностью и зависит от стоимости заемных средств и условий их предоставления: при снижении процентных ставок и увеличении сроков кредитования доля расходов на обслуживание ипотечной ссуды (выплаты по процентам) в семейном бюджете сокращается и спрос на кредиты растет. При повышении процентных ставок наблюдается обратный процесс. Помимо условий предоставления кредитов спрос во многом зависит от уровня реальных доходов населения, отношения доходов семьи к стоимости квартиры (часто используемый показатель - коэффициент доступности жилья, измеряемый как отношение средней рыночной стоимости стандартного жилья к среднегодовому доходу семьи), их динамики и степень пропорционального распределения групп населения по шкале доходов при условии наличия большой категории семей, относящихся к среднему классу.