Рынок ипотечных кредитов

- правительство с помощью ипотеки решает задачи: капитализации недвижимости и обеспечения ее оборотоспособности; пополнения доходной части бюджета и обслуживания внутреннего дохода; защиты интересов инвесторов; обеспечения населения жильем.

Закладная упрощает передачу прав по рассмотренным правоотношениям. Являясь оборотоспособной ценной бумагой, она передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи).

Рассмотрим задачи и функции из каждого участников ипотечных отношений.

Заемщик. Его задача заключается в том, чтобы получить по возможности более дешевый кредит, который содержал бы условия, позволяющие своевременно возвратить ссуду и приобрести жилое помещение, наиболее полно отвечающее требованиям и возможностям заемщика.

Кредитор-банк. Его задача состоит в максимизировании прибыли и дивидендов акционеров банка. Одним из путей решения данной задачи является многократное использование банком кредитных ресурсов. Это возможно, если банк продаст выданный кредит четвертому участнику рынка ипотечных кредитов – агентству. Дело в том, что поступившие банку деньги за проданные кредиты зачисляются на его корреспондентский счет, и одновременно соответствующая сумма ссуды «списывается» с баланса банка, и, таким образом, он получает возможность выдать новый кредит. Однако за банком сохраняется обязанность обслуживания «проданных» кредитов, т.е. получение денег в погашение ссуды и уплаты процента. Эти деньги банк должен будет перечислять агентству, которому он ранее продал кредит.

Таким образом, банки имеют постоянный стимул выдавать ипотечные кредиты и продавать их соответствующим покупателям, в свою очередь формирующим кредитные пулы, базируясь на которых они имитируют собственные ипотечные бумаги и продают их другим инвесторам.

Инвестор. Инвесторами в рассматриваемом аспекте являются покупатели ипотечных ценных бумаг. Ими могут быть пенсионные фонды и паевые инвестиционные фонды, страховые компании, другие владельцы капиталов. Задача инвесторов – разместить свои средства в достаточно доходные и надежные ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью.

Государство косвенным путем определяет модель (или модели) ипотечного кредитования в стране на базе зарубежного опыта.

Систему ипотек можно разредить на:

Ø открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях;

Ø замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой.

Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости при условии недостаточного предложения на рынке. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.