Рынок ипотечных кредитов

Рынок ипотечного кредитования – это рынок ипотечных кредитов, предоставляемых банками и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью приобретения ресурсов в ипотечное кредитование. В связи с этим ипотечный рынок формируется ипотечным сегментом фондового рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов, в этом заключается его определенная сущность. Однако, несмотря на это, руководствуясь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке.

Понятие «ипотечный рынок» (mortgage market) относительно недавно появилось в западной экономической литературе и сначала использовалось в профессиональных изданиях по рынку прикладного характера, постепенно вторгаясь в научный оборот.

В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные – юридические документы, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога.

Как и все финансовые рынки, рынок закладных делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке. Кроме того, существует классификация рынков закладных в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения – ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т.д.

Первичный рынок ипотечных кредитов.

Реализация экономических отношений участников ипотечных отношений, по существу происходит на первичном ипотечном рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

Основными участниками первичного рынка являются кредитор и заемщик, вступающие в договорные отношения друг с другом:

- кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты, добивающиеся с помощью ипотеки максимизации доходности активных операций, ограничения рисков и обеспечения возвратности ссудного капитала;

- заемщики (залогодатели) - получившие ипотечный кредит физические и юридические лица, которые с его помощью решают вопросы привлечения дешевых финансовых ресурсов для приобретения имущества, расширения производства, получения иных материальных и нематериальных благ, при условии производить выплаты по кредиту, не составляющие слишком большую долю дохода.

Главным инструментом, с помощью которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор. В нем определяется сумма ссуды, порядок ее использования, размер платы за ссуду, сроки ее возврата, права и обязанности сторон. Кредитный договор оформляется в виде закладной. Она подлежит регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.