Основные зарубежные модели ипотечного кредитования
Появление этого вида займов повысило гибкость системы ипотечного кредитования с токи зрения схемы осуществления платежей. Процентные ставки по таким кредитам периодически пересматриваются в соответствии с определенным индексом (процентом по казначейским векселям, депозитным сертификатам и т.д.).
Такой вид кредита – лучший способ защитить кредитора от процентного риска. Для того, чтобы заемщик не находился в состоянии полной неопределенности относительно будущей процентной ставки по кредиту, целесообразно установить максимальный уровень ежегодной процентной ставки, а также максимум, выше которого процент по кредиту не может подниматься в течение всего срока действия кредита.
Процентные ставки по кредитам могут изменяться в соответствии с тремя основными схемами:
ü Ставка по кредиту может быть равна выбранному индексу плюс определенный процент - 2-3% в зависимости от рыночных условий, характеристик предоставляемого кредита, а также стоимости обслуживания долга. Индекс меняется на протяжении срока действия займа, а спрэд остается неизменным.
ü Ставка по кредиту устанавливается на уровне индекса без прибавления спрэда.
ü По кредиту устанавливается определенная процентная ставка, согласованная с заемщиком, которая меняется так: при изменении выбранного индекса ставка повышается (понижается) на величину этого изменения.
Условия займа чаще всего предусматривают изменение суммы ежемесячных платежей по мере изменения процентной ставки. Однако, зачастую, платежи заемщика могут оставаться на прежнем уровне, тогда происходит увеличение срока кредита, поскольку возникает отрицательная амортизация долга, накопление задолженности.
С целью привлечения заемщиков кредиторы устанавливают процентную ставку ниже, чем текущая стоимость индекса плюс спрэд. Такие кредиты называются «поддразнивающими».
Ипотечный кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой (variable-rate mortgage)/
Особое распространение данный вид кредита получил в последние 10 лет, обычно такой кредит представляется на 30 лет. В Великобритании такого рода кредиты предоставляются строительными обществами. В Канаде разработана модель краткосрочных ипотечных кредитов на срок от 1 года до 5 лет, которая позволяет кредитору изменять условия кредитного договора в срок его истечения, изменяя процентную ставку. Такой обновленный кредит называется канадским ролловером. Ролловерные кредиты предусматривают также и срок 25-30 лет. По ним процент и сумма платежей пересматривается периодически. Если заемщик не согласен с новыми условиями кредита, он может рефинансировать заем у другого кредитора.
В США Федеральной национальной ипотечной ассоциацией разработана также модель двухшагового кредита (two-step mortgage).
Первоначальная процентная ставка устанавливается на 7 лет и обычно на 1,2,3,4% ниже ставки по стандартным кредитам с фиксированным процентом. По истечении 7 лет процент пересматривается.
Ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой и постепенным увеличением выплат.
При использовании этого типа кредита процент по кредиту меняется в соответствии с выбранным индексом. При этом сумма платежей также может меняться при изменении индекса. Кроме того, разница между текущей процентной ставкой по кредиту и индексом может прибавляться к основной сумме долга и накапливаться.
В ряде случаев колебания суммы платежей приводят к увеличению срока заимствования в связи с возрастанием накапливающейся суммы задолженности. Поэтому ряд кредитных договоров предусматривают пересмотр суммы ежемесячных платежей в случае, если сумма долга превышает первоначальную на определенный процент.
Ипотечный кредит , регулируемый в соответствии с индексом цен (price-level adjustable mortgage). При использовании этой модели сумма долга увеличивается в соответствии с индексом цен. Сумма платежей остается постоянной в реальном выражении, однако изменяется в номинальном выражении. Первоначальная выплата незначительна, поскольку процентная ставка по кредиту не включает премию за инфляцию. На практике осуществление такой модели сложно.
Существует также гибридная модель ипотечных кредитов с фиксированной и регулируемой процентной ставкой (fixed/ adjustable rate mortgage hybrid).
Обычно по этим кредитам устанавливается фиксированная процентная ставка на первые 5,7 или 10 лет, затем ставка начинает «плавать» подобно проценту по обычному кредиту с регулируемой процентной ставкой в соответствии с определенными условиями, установленными кредитным договором.
Особые виды ипотечных кредитов в зарубежной практике