Основные зарубежные модели ипотечного кредитования

Ипотечный кредит с «шаровым» платежом (balloon payment mortgage) предусматривает крупную выплату основной суммы долга по истечении 5 либо 7 лет, возможно и в другие сроки. Такие кредиты обычно предоставляются на 30 лет под фиксированную процентную ставку и привлекательны для заемщиков, поскольку процентные ставки по ним значительно ниже, чем по стандартным 30-летним кредитам. В течение определенного периода времени основная сумма долга либо вообще не погашается, либо погашается малая ее часть. Возможны следующие модели выплат:

ü замораживание выплат вплоть до истечения срока кредита. Такой кредит целесообразно брать на короткий срок, иначе сумма задолженности будет очень велика.

ü Выплаты только процентов, затем – «шаровой» платеж. Этим видом кредита предусмотрена периодическая выплата процентов. По истечении срока кредита выплате подлежит основная сумма долга.

ü Частичная амортизация долга с итоговым «шаровым» платежом.

Многие кредитные договоры по таким займам предусматривают для заемщика возможность получить у своего кредитора другой ипотечный заем для выплаты «шарового» платежа (рефинансировать долг). Чтобы получить второй кредит, заемщик не должен нарушать условия платежей по первому кредиту в течение 12 месяцев, должен использовать заложенную недвижимость как основное место жительства и не иметь никаких новых обременений на данную собственность. Процентная ставка по новому займу превышает ставку по «шаровому» кредиту не менее чем на 5%.

В отличие от рассмотренных моделей погашения ипотечного долга, предполагающих отсрочку платежей, виды кредитов, приведенные ниже, предусматривают быструю амортизацию долга. Вместо внесения низких платежей в первый период займа (как в кредите с постепенным увеличением выплат), заемщик осуществляет более крупные выплаты с целью скорейшего погашения кредита.

Ипотечный кредит с быстрым погашением (growing-equity mortgage)

Это кредит с фиксированной процентной ставкой, платежи по которому постоянно растут. Однако в отличие от займа с постепенным увеличением выплат, здесь нет отрицательной амортизации, т.е. сумма долга не накапливается. Первоначальный платеж такой же, как и для кредита с равновеликими платежами. Повышение суммы выплат происходит с целью более быстрого погашения долга. Увеличение суммы платежей происходит по заранее согласованной ставке, либо на основании изменяющегося индекса. Процентная ставка по такому кредиту обычно на 1/3 ниже, чем процент по стандартным кредитам.

Ипотечный кредит с погашением каждые две недели (biweekly mortgage)

Платежи по такому типу кредита осуществляются один раз в две недели , всего 26 раз в год. Каждая выплата составляет половину ежемесячного платежа по стандартному 30-летнему кредиту с фиксированной ставкой. Такой кредит погашается в среднем за 21 год. Доход заемщика, претендующего на такой тип кредита должен быть заведомо выше.

Также к кредитам с фиксированной процентной ставкой относятся:

Ипотечный кредит с дополнительным обеспечением сберегательным счетом (plenged-account mortgage)

Цель появления такой модели кредитования была та же, что и для кредитов с постепенным увеличением выплат, - обеспечить более низкие ежемесячные платежи для заемщиков. Ежемесячно деньги снимаются со счета как дополнение к сумме выплат по кредиту. Первоначальный взнос для таких кредитов не требуется. Поскольку счет заемщика постоянно уменьшается, а значит снижается стоимость обеспечения, то таким образом, это приводит к возрастанию кредитного риска кредитора.

Ипотечный кредит с участием кредитора в повышении стоимости жилья (shared appreciation mortgage). [20, c.115]

В случае использования данного типа кредита, кредитор предоставляет более низкую, чем рыночная, процентную ставку в обмен на долю в возрастании стоимости недвижимости либо долю в текущем доходе, которая может быть определена в процентах от регулярных денежных поступлений. Повышение стоимости может быть рассчитано в момент продажи жилья, либо, если недвижимость не продается, основывается на оценке в конце определенного периода. Платежи кредитору могут быть осуществлены либо единовременно, либо прибавлены к сумме долга. Такие кредиты, как правило, предоставляются в период высокой инфляции и только при росте цен на данный тип недвижимости.

Ипотечные кредиты с корректируемой ставкой процента

Кредит с переменной (регулируемой) процентной ставкой имеет целью более справедливое распределение процентного риска, предоставляя возможность кредиторам периодически изменять процентную ставку по долгосрочному займу, оперативно и адекватно реагируя на изменение рыночной конъюнктуры и ценовой ситуации на рынке капиталов.