Управления рисками ипотечных кредитов
Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими, рисками ценных бумаг, рисками неполучения прибыли, рисками банковской неликвидности (ликвидности), неплатежеспособностью клиента, снижением стоимости недвижимости и т.д. Одни из них являются обобщенными рисками - инфляционный, рыночный; другие – пограничными, комплексными с другими рисками непосредственно или косвенно влияют друг на друга.14
Риски подразделяются на:
Ø Систематические риски – риски, которые не носят специфического (индивидуального) или местного характера. Следует отметить, что именно к ним относятся большинство ипотечных рисков;
Ø Несистематические риски - риски, свойственные конкретной местной экономике.
Внедрение операций по долгосрочному жилищному ипотечному кредитованию ставит перед банками ряд особых проблем в области управления своими рисками в силу специфики данного вида кредитования, требующая принятия особых мер по управлению рисками, заключается прежде всего в следующем:
Ø долгосрочный характер кредита;
Ø обеспечение возвратности кредитных средств осуществляется в виде залога жилого помещения, приобретенного на средства кредита;
Ø способ погашения кредита, при котором платежи распределяются равными частями на протяжении всего срока кредита.
Рассмотрим наиболее характерные риски, присущие данным кредитным операциям.
Ипотечное кредитование выполняет важные функции в экономике, предоставляет определенные преимущества кредиторам. Однако с данным видом кредитной деятельности связан ряд рисков, основными из которых являются следующие:
1. кредитный риск. Это риск невыполнения или ненадлежащего выполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. Причины возникновения такого вида риска могут носить общеэкономический характер (безработица). Существуют и субъективные причины несистемного характера, связанные непосредственно с заемщиком. Для минимизации кредитного риска, вызванного субъективными факторами, необходимо проводить тщательный андеррайтинг. Также риск неплатежа снижается за счет механизма страхования заемщика и процедуры переселения Заемщика в более дешевую квартиру на условиях коммерческого краткосрочного займа.
2. процентный риск. Вероятность возникновения риска изменения процентных ставок возрастает при предоставлении кредитов с фиксированной процентной ставкой, причем на длительный срок. Кредитор несет риск потерь как при повышении, так и при понижении рыночного процента по кредитам. При повышении ставок потери кредитора очевидны, поскольку ему приходится привлекать обязательства по более высоким ставкам. А при тенденции к понижению процентных ставок на кредитном рынке заемщик может воспользоваться правом досрочного погашения кредита. Процентный риск провоцирует риск досрочного погашения. Основным методом снижения процентного риска является использование моделей ипотечных кредитов с корректируемой ставкой процента.
3. риск досрочного погашения. Этот риск связан с тем, что ипотечный заем может быть выплачен заемщиком заранее, до срока погашения, тогда в период падения процентных ставок кредиторы теряют возможность получить процентный доход, предусмотренный контрактом. При увеличении процентных ставок заем, вероятно, не будет выплачен заранее. В качестве меры защиты кредитора от риска досрочного погашения используется включение в кредитный договор запрета на досрочное погашение в течение определенного срока. Или в кредитном договоре оговариваются штрафные санкции за досрочное погашение. В РФ Закон «О залоге» допускает досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме и в любое время, если договор об ипотеке исключает возможность последующего залога имущества.
4. риск ликвидности. Связан с возможностью того, что поступления платежей по кредитам (то есть процентов и выплат в счет основной суммы долга) кредитору будут недостаточны для выполнения его текущих обязательств. Это особенно актуально для займов с отсрочкой платежа (с постепенным увеличением платежей, с выплатой только процентов и др.)