Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в АК СБ РФ

В целях повышения эффективности ипотечного кредитования СБ РФ необходимо стремиться к увеличению чистого денежного потока (NPV), который является одним из критериев эффективности. В целях увеличения NPV, и, как следствие, улучшения показателей эффективности (уровень доходов и др.) СБ РФ можно рекомендовать использовать различные методики и схемы, направленные на увеличение доходов по ипотечному кредитованию.

Все схемы, увеличивающие NPV, так или иначе, основаны на взимании дополнительных комиссий. Возможна, например, такая схема:

СБ РФ в целях увеличения доходности, помимо установленных комиссий, взимает дополнительно ежемесячно вместе с аннуитетом фиксированную сумму за ведение банковского счета. Если заемщик не может единовременно заплатить эту сумму, она делится на две части: первая платится сразу, вторая распределяется равными суммами на весь срок кредитования. Если кредит гасится досрочно, то и данная комиссия должна быть погашена досрочно.

Сбербанк использует аннуитетную схему ипотечного кредитования, поэтому расчет суммы ежемесячного платежа и суммы кредита осуществляется по формулам (3.1) – (3.2). При этом формула расчета аннуитета изменится следующим образом:

R = ,

где R – аннуитет;

S – максимальная сумма кредита;

Р – процентная ставка по кредиту, годовых;

N – срок кредита (в месяцах);

W – процент от суммы кредита, взимаемый за ведение ссудного счета.

Очевидно, что аннуитет увеличивается, а, соответственно растет и NPV. Следовательно, и годовая процентная ставка будет постоянно меняться, поскольку сумма основного долга (кредита) снижается, а в структуре аннуитета есть постоянная величина, которая не изменяется с течением времени. Если D=15000 руб., N=120 мес.; Р=14%; K=0,3; W=3%, то график погашения выглядит так .

Источник: разработка автора

Данная схема предполагает увеличение базовой процентной ставки: с 11,5% в начале срока кредитного договора до 23,77% в его конце. При этом, ее увеличение не зависит от суммы кредита (это очевидно из формулы (3.1)).

Как было отмечено выше, для долгосрочного кредитования безусловно важна динамика процентных ставок (в среднем по рынку) и уровень инфляции.

Инфляционные потери могут существенно снижать доходы СБ РФ.

На основе анализа практики ипотечного кредитования ряда банков авторы работы приходят к выводу, что банки, в целях компенсации рисков, связанных с долгосрочным кредитованием, фиксируют процентные ставки (учитывая динамику ставки рефинансирования на снижение), но, при этом в договоре отмечают, что по усмотрению самого банка ставки могут быть изменены.

Следующая методика, позволит определить, насколько эффективнее для Сбербанка работать с фиксированными процентными ставками в сравнении с плавающими (учитывая динамику плавающих ставок на снижение).

(3.2)

Инфляция ежегодно «съедает» часть стоимости платежей следующим образом:

(3.3)

Тогда разница между суммой ежегодных платежей (3.2) и суммой ежегодных платежей, скорректированных с учетом инфляции (3.3), составит инфляционные потери банка – кредитора:

(3.4)

В целом за весь срок кредита инфляционные потери составят:

(3.5)

Если Р – фиксированная ставка, тогда при сумме кредита S=1000 тыс.руб. и процентной ставке годовых Р=21%, банк может получить следующий результат .

Очевидно, при заданных параметрах, инфляционные потери составят существенную величину в сравнении с полученными процентами. В случае фиксирования процентной ставки и снижении уровня инфляции банк получает определенную выгоду в сравнении с применением плавающей процентной ставки, имеющей динамику к снижению.

Тогда формализация разницы (3.4) – (3.5) представляется в виде (3.6) – (3.7).

В целом за весь срок кредита инфляционные потери составят:

Показан доход банка с учетом процентного выигрыша вследствие фиксирования процентных ставок (в условиях заданных параметров). Таким образом, на кредит в 1000 тыс. руб. за три года начисляются проценты в сумме 420 тыс.руб., при этом инфляционные потери составляют 247,6 тыс.руб.